Site Due Diligence

Data Center / Rechenzentrum

Die Site Due Diligence Planung für ein Datacenter in Deutschland ist ein strukturierter Analyse- und Bewertungsprozess, bei dem ein potenzieller Standort auf seine Eignung für den Bau und Betrieb eines Rechenzentrums geprüft wird. Ziel dieser Planung ist es, sämtliche relevanten technischen, rechtlichen, wirtschaftlichen und ökologischen Aspekte frühzeitig zu identifizieren, um fundierte Entscheidungen treffen und Risiken minimieren zu können. Dabei geht es nicht nur um die technische Machbarkeit, sondern auch um die rechtliche Zulässigkeit, langfristige Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit des Vorhabens.

Ein zentraler Bestandteil der Due Diligence ist die rechtliche Prüfung. Diese umfasst unter anderem die Analyse der Eigentumsverhältnisse und die Einsicht ins Grundbuch, um sicherzustellen, dass das Grundstück lastenfrei ist oder potenzielle Belastungen bekannt sind. Zudem wird geprüft, ob das Bauvorhaben baurechtlich zulässig ist – etwa im Hinblick auf bestehende Bebauungspläne, Baunutzungsverordnungen und mögliche Genehmigungserfordernisse. Weitere rechtliche Aspekte betreffen Umweltauflagen, etwa zum Immissionsschutz, zum Naturschutz oder zu Altlasten. Auch denkmalgeschützte Flächen können ein Ausschlusskriterium darstellen.

Die technische Standortanalyse bildet einen weiteren Schwerpunkt. Hier wird unter anderem die Verfügbarkeit und Ausfallsicherheit der Stromversorgung bewertet, da Rechenzentren besonders hohe Anforderungen an Energieversorgung und Redundanz stellen. Ebenso wichtig ist die Netzanbindung – sowohl hinsichtlich der Verfügbarkeit von Glasfaseranbindungen mehrere Carriers (Carrier-Neutralität) als auch bezüglich Bandbreite, Latenz und Erweiterbarkeit. Klima- und Wetterdaten spielen ebenfalls eine Rolle, insbesondere wenn freie Kühlung (Free Cooling) als Energieeffizienzmaßnahme eingeplant ist. Geologische Untersuchungen geben Auskunft über die Tragfähigkeit des Bodens, die Grundwasserverhältnisse und mögliche geotechnische Risiken wie Erdbebengefahr. Auch logistische Aspekte, wie die Erreichbarkeit des Standorts für Personal und Technik sowie die Nähe zu Versorgungsinfrastrukturen wie Wasser, Abwasser und gegebenenfalls Fernwärme, werden betrachtet.

Darüber hinaus fließen wirtschaftliche Überlegungen in die Due Diligence ein. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch laufende Nebenkosten, Grundsteuern sowie mögliche Förderungen oder Standortanreize, etwa durch lokale Wirtschaftsförderungen oder Energieversorger. Die Betriebskosten des Rechenzentrums, einschließlich Strompreise und Wartungskosten, müssen realistisch kalkuliert werden, um die Wirtschaftlichkeit des Standorts einschätzen zu können.

Zunehmend wichtiger wird die Berücksichtigung von Umwelt- und Nachhaltigkeitsaspekten. Hier geht es um die Bewertung des CO₂-Fußabdrucks des Standorts, das Potenzial zur Nutzung erneuerbarer Energien (etwa Photovoltaik auf Dachflächen), die Möglichkeit zur Abwärmenutzung oder Einspeisung in Fernwärmenetze sowie um die Einhaltung aktueller ESG-Vorgaben (Environmental, Social, Governance). Auch Umweltverträglichkeitsprüfungen oder Genehmigungsprozesse nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) können erforderlich sein.

Nicht zuletzt spielen Sicherheitsaspekte eine große Rolle. Dazu gehören Risikoanalysen für Naturkatastrophen wie Hochwasser oder Sturm, die Bewertung der Nähe zu kritischen Infrastrukturen (z. B. Flughäfen, Chemieanlagen) sowie die physische Sicherheit des Areals, etwa die Möglichkeit zur vollständigen Einzäunung oder die Kontrolle von Zufahrtswegen.

Insgesamt liefert die Site Due Diligence Planung die Grundlage für eine belastbare Entscheidung über die Eignung eines Standorts und reduziert das Risiko späterer technischer oder genehmigungsrechtlicher Hindernisse. Sie ist insbesondere bei großen Investitionsvorhaben wie dem Bau eines Rechenzentrums in Deutschland unverzichtbar.